Järven rannalla, keskeisellä paikalla tulee myyntiin talo. Siinä on viisi makuuhuonetta, niin ne täällä ilmoitetaan, ja 1635 m2. Hintaa kohteella on $85.000.000. Valtaosa kodinetsijöistä hakee kuitenkin jotakin aivan muuta. He etsivät kotia kohtuullisen matkan päästä työpaikasta, sellaista, johon voi muuttaa sisään ilman että se on pakko remontoida välittömästi. Näitä rantojen luksuskoteja ostavat teknologiayritysten pääjohtajat, ne Amazonin, Microsoftin, Facebookin ja Googlen vetäjät, urheilustarat ja filmitähdet (alla kuvassa muutama allekirjoittaneen kanssa).
Tänä keväisenä aamuna, asuntojen kevätmarkkinan käydessä kuumimmillaan on meidän piirikunnassa, King Countyssä myynnissä 650 kohdetta. Se on ihan järjettömän vähän, ottaen huomioon, että asukkaita täällä on kuitenkin vajaat 2,3 miljoonaa ja kotitalouksia meillä on vajaa miljoona. Kaksitoista kohdetta on hinnoiteltu alle puolen miljoonan, alle miljoonan on hinnoiteltu vajaa puolet, 302 kohteista. Näistä kohteista 100 maksaa yli kaksi miljoonaa.
Keskimääräinen työmatkan pituus on täällä puolisen tuntia, sitä pidetään kohtuullisena, sillä monella työmatkan mitta on ruuhkaliikenteessä paljon lähempänä kahta tuntia. Mitä kauemmaksi lähdet sitä enemmän saat rahalle vastinetta. Monelle viimeisten vuosien kotitoimistolle siirtyminen onkin ollut lähinnä helpotus, säästäähän sillä useamman tunnin päivästä.
Asuminen on kallista, vuokrat ovat korkeat ja kun New York Times taannoin asetti Seattlen kahdeksan edullisimman kaupungin joukkoon mitä tulee asunnon vuokraamiseen, nousi siitä melkoinen meteli. Kyllä talouden keskitulo on vajaat $90.000, mutta se on sitä myös silloin kun kaksi tai kolme sinkkua muuttaa kimppakämppään, heidän tulonsa, kun lasketaan yhteen talouden kokonaisansioksi. Olisikin ehkä ollut parempi sanoa että Seattle on kimppakämppien paratiisi nuorten aikuisten keskuudessa, moni kun voi vain haaveilla asuvansa yksin omassa asunnossaan. Todellisuudessa asumme yhdellä maan kalleimmista alueista ja esimerkiksi keskimääräinen vuokra ($2.595) on yli kaksinkertainen maan keskiarvoon nähden ($1.188). Samoin käy asuntolainan kuukausierän. Siihen kollegan pieneen omakotitaloonkin tuli liki viisikymmentä hakemusta, vaikka vuokra oli $3.800/kk.
Vuokra-asuntoihin tulee monesti kymmeniä tai jopa satoja hakemuksia, ja vaikka periaatteessa ensimmäinen kelvollinen hakija olisi hyväksyttävä menevät vuokra-asunnot tiskin alta tuttaville, sukulaisille ja niille joilla on maksajana suuri teknologiatyönantaja. Maailma kun on paperilla paljon todellisuutta reilumpi ja kauniimpi. Todellisuutta ovat myös vuosittaiset, kymmenien prosenttien vuokrankorotukset ja usein juuri se 30% vuokrannousu saa asiakkaan ottamaan yhteyttä meihin, tuntuuhan se kohtuullisemmalta maksaa tuhansia dollareita pankille ja lopulta omaksi hyväksi kuin vuokraisännän eduksi.
Minkälainen on sitten se koti, joka on tämän haun keskimmäinen, se mediaanikoti? Se on oikeastaan aika tyypillinen vanhempi talo, Washington-järven pohjoislaidalla. Kohde on ollut myynnissä kolme päivää ja kaikella todennäköisyydellä on myyty keskiviikkona iltapäivästä. Miksi silloin? Koska tarjoukset on pyydetty keskiviikkona puoleen päivään mennessä. On myös todennäköistä että lopullinen myyntihinta on kaukana siitä mitä hintalapussa lukee sillä keskimäärin vastaavat kodit on myyty tällä alueella $1,5 miljoonan hintaan. Tänä aamuna hintalapussa lukee kuitenkin $1,15M. Talo on hyvin kohtuullisen kokoinen 219m2:llä ja neljällä makuuhuoneella. Se on kivasti remontoitu ja muuttovalmis.
Jos tämän mediaanitalon sitten ostaisi sillä 20%:n käsirahalla ja 30-vuoden laina-ajalla tulisi siitä maksettavaksi kuukausittain:
Lainanlyhennys: $6,482
Verot: $2,001
Yhteensä: $8,483
Se on aika paljon rahaa. Minkälaisen talon voisi sitten ostaa niillä mediaanituloilla? Meidän piirikunnassa talouden vuotuinen mediaanitulo on $102.594. Oletetaan että perhe maksaa autosta $500 kuukaudessa ja että heillä on ajatuksena maksaa $60.000 laittaa talon käsirahaan. Silloin kodin lainabudjetti olisi lainanantajan näkemyksen mukaan $400.000. Sillä summalla ei oikeastaan osteta yhtään mitään. Meillä ensiostajan käypä budjetti on jossakin $800.000 ja miljoonan välimaastossa, ja silläkin rahalla päätyy kauas keskustasta usein naapuripiirikuntiin
Korkojen tuoma markkinan hidastuminen on tervetullut uutinen. Ei ehkä myyjälle, mutta todellisuudessa useimmista myyjistä tulee ostajia. Tänä aamuna 30-vuoden asuntolainan koro on hyvän luottohistorian omaavalle 5.27% kun se oli elokuussa vielä 2,77%. Ollaan edelleen kaukana tasapainoisesta markkinasta. Tasapainoisessa markkinassa myynnissä olevia asuntoja on riittävästi 3-6 kuukauden tarpeeseen, olettaen ettei myyntiin tule enää yhtään kohdetta. Tällä hetkellä, vähän alueesta riippuen, myynnissä on noin kuukauden tarpeen verran kohteita. Ollaan siis edelleen tukevasti myyjän markkinassa. Tiimilläni on tämän kevään aikana ollut myynnissä useampi kohde. Kohteet myyvät edelleen hyvin, huolimatta siitä, että ne huikeimmat hinnannousut ovat takana, ne joissa kauppahinta nousee tarjouskilpailussa jotakin 30% ja 50% väliltä. Niiden aika on ohitse – ainakin hetken. Asuntopula ei kuitenkaan ole kadonnut mihinkään ja sen karuimmat kasvot ovat alueen kodittomat. Viimeisimmän arvion mukaan Seattlen kaduilla elää reilut 42.000 koditonta.
Kommentit
Lähetä kommentti